雖說現(xiàn)在央行都發(fā)話，支持和鼓勵央企國企對出險房企的風(fēng)險處置，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并、收購出險房企的項目。
政策的出發(fā)點確實是好的，但是真正落地到實操的時候，大部分優(yōu)質(zhì)房企還是會發(fā)現(xiàn)，與其去收購那些問題錯綜復(fù)雜的地產(chǎn)項目，還不如自己干手凈腳去拍一塊地劃算。
現(xiàn)在這個時候去做收并購，等待著你的可能不是“撿漏”，而是大坑，甚至把自己都給拖下水。在這一點上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)應(yīng)該最有體會，他們在2021年收并購市場上一鳴驚人，沒有收購單個地產(chǎn)項目，而是一口吞下了銷售規(guī)模600億的紅星地產(chǎn)。
▲當(dāng)年這筆收購直接驚呆了整個業(yè)界。
按理來說，吃下了紅星地產(chǎn)這樣的中型公司后，今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)績理應(yīng)超過去年才對。即使因為市場下行的原因，但你規(guī)模擴充了那么多，業(yè)績跟去年持平甚至微降，也是可以接受的。
可今年遠(yuǎn)洋集團公布的數(shù)據(jù)，前11月銷售金額895億元，去年前11月銷售金額是1207億元，同比下降了26%。今年前11月銷售面積551萬㎡，去年同期則是672萬㎡，同比下降18%，銷售均價今年僅1.62萬/㎡，去年是1.8萬/㎡，同比下降11%。三大指標(biāo)全部下降。
▲遠(yuǎn)洋集團公布1~11月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，“未經(jīng)審核”的意思是數(shù)據(jù)沒有經(jīng)過會計師事務(wù)所審計。
那問題就來了，遠(yuǎn)洋吃下整個紅星地產(chǎn)，拿到了紅星地產(chǎn)手上的91個項目，但是銷售業(yè)績?nèi)匀幌陆盗?0%，那這筆收購的意義到底在哪？
反過來再想，假設(shè)當(dāng)時不收購紅星地產(chǎn)，今年的業(yè)績會不會更難看？這個還真不好說。這也難怪幾大國際評級機構(gòu)紛紛下調(diào)遠(yuǎn)洋的評級。
遠(yuǎn)洋在為當(dāng)時的沖動買單
我們回過頭來復(fù)盤一下當(dāng)時的這筆交易。紅星地產(chǎn)是紅星美凱龍家居的地產(chǎn)平臺，其項目70%分布在上海、蘇州、西安、長沙等經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的一二線城市，共有91個項目，80%是住宅，可售住宅面積約2017萬㎡，商業(yè)面積約625萬㎡。
重點是，紅星地產(chǎn)的土地大部分為產(chǎn)業(yè)勾地，靠著紅星美凱龍的品牌價值，還有各地方政府對產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)政策，紅星地產(chǎn)獲取的土地非常便宜。遠(yuǎn)洋集團自己估算，紅星地產(chǎn)的土地毛利率能達(dá)到25%~30%左右，保守估計紅星地產(chǎn)的土地貨值儲備上千億。
▲紅星美凱龍是地方政府最喜歡的產(chǎn)業(yè)類項目。
正是看上了紅星地產(chǎn)手上位置好，價格低的優(yōu)質(zhì)住宅土地，遠(yuǎn)洋才愿意整體打包收購紅星地產(chǎn)。而根據(jù)披露的信息，遠(yuǎn)洋真金白銀也就花了40個億，剩下的都是承債。這筆交易怎么看，都是遠(yuǎn)洋賺爆了，紅星地產(chǎn)被賤賣。
據(jù)說，當(dāng)時遠(yuǎn)洋進(jìn)場時，紅星地產(chǎn)內(nèi)部還比較抗拒，認(rèn)為車建新不該賣掉自己的地產(chǎn)公司，紅星地產(chǎn)的經(jīng)營能力還是可以的。不過很快他們就明白了，車?yán)习遒u掉紅星地產(chǎn)是多么明智的決定。
這里面的大坑之一就是勾地。當(dāng)初政府之所以把土地這么便宜的賣給紅星美凱龍，就是要求紅星美凱龍按照投資協(xié)議要求，商業(yè)部分盡快開業(yè)，甚至商業(yè)捆綁住宅，商業(yè)不開工，住宅沒法賣。紅星美凱龍的土地看似便宜，實則沉淀大量資金。
其次，紅星美凱龍的拿地資金應(yīng)該也不是自有資金，通常是通過小股東或供應(yīng)商出資墊款，有簽過不少抽屜協(xié)議的情況。這里就存在大量講不清楚的隱藏債務(wù)，遠(yuǎn)洋的盡調(diào)團隊是查不出這些隱藏債務(wù)的。
最后，受恒大等房企爆雷的影響，各地政府加強了預(yù)售資金監(jiān)管，銷售資金無法快速抽回，這一點是當(dāng)初收并購時遠(yuǎn)洋沒有考慮到的。這也導(dǎo)致遠(yuǎn)洋資本、遠(yuǎn)洋集團的償債壓力巨大。
正是這三個原因?qū)е逻h(yuǎn)洋的資金兌付壓力要比臺面上的大得多。
如果沒做這筆收購，遠(yuǎn)洋集團會過得無比滋潤。今年北京的集中供地，遠(yuǎn)洋擁有大量的抄底機會。可惜，在投資里沒有如果。
到底還是先救親兒子
2022年的這波疫情，對于遠(yuǎn)洋的打擊同樣巨大。其中，遠(yuǎn)洋集團控股49%的遠(yuǎn)洋資本就是遠(yuǎn)洋目前最大的“雷”。9月，遠(yuǎn)洋資本的10億境內(nèi)債“20遠(yuǎn)資01”差點違約，直到用南通星龍地產(chǎn)50%的股權(quán)質(zhì)押，才換回了1年的展期。光看帶“星”字的公司，就知道這是遠(yuǎn)洋資本收購紅星地產(chǎn)的項目公司。
▲遠(yuǎn)洋資本目前的現(xiàn)金流狀況令人擔(dān)憂。
11月份，興業(yè)信托旗下的“致地W033”湖南長沙紅星天鉑信托計劃展期，還有最近遠(yuǎn)洋集團旗下的建筑公司遠(yuǎn)洋建設(shè)的1.6億元保理融資展期。
這么頻繁的展期，說明遠(yuǎn)洋目前的現(xiàn)金流也非常緊張。但是，遠(yuǎn)洋申請展期的融資多半都是與紅星系有關(guān)聯(lián)的項目。
▲紅星的項目掛著遠(yuǎn)洋的牌子“擺爛”，成為一道奇特的“景象”。
真要說遠(yuǎn)洋沒錢了嘛。今年以來，遠(yuǎn)洋集團先后出售了頤堤港一期、麗澤銳中心、遠(yuǎn)洋太古里、中國人壽中心等多個優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的股權(quán)，換回120多億的現(xiàn)金流。
遠(yuǎn)洋其實還是有現(xiàn)金流的，只是這些現(xiàn)金流并不會優(yōu)先給到紅星項目。關(guān)鍵時刻，親兒子還是比買來的兒子重要得多。
遠(yuǎn)洋這種區(qū)別對待，也導(dǎo)致了自己入股的紅星系項目內(nèi)部矛盾多多，很難形成有效運轉(zhuǎn)，產(chǎn)生收益。即使產(chǎn)生收益的紅星系項目，也會因為遠(yuǎn)洋的區(qū)別對待，團隊士氣低落，直接開擺。
當(dāng)初這筆收并購給遠(yuǎn)洋帶來了哪些好處？現(xiàn)在真沒看出來。
寫在最后
如果市場繼續(xù)沒有好轉(zhuǎn)的話，遠(yuǎn)洋很有可能就要陷進(jìn)去了。
遠(yuǎn)洋用自己的血淚教訓(xùn)，告訴了其他經(jīng)營健康的房企：收并購單個項目就好了，一口氣吃掉別人整個公司，是消化不了的。
